【2025年10月施行】住宅セーフティネット法改正の3つのポイント

シェア

Tweet

2025年10月、住宅セーフティネット法の改正が施行されます。

今回の改正は、単なる制度の修正ではなく、空き家の有効活用・住宅確保要配慮者の受け入れ強化・民間事業者との連携深化を軸に、不動産業界の役割を大きく広げるものです。 

管理会社や仲介会社にとっては、

・空室を新たな需要につなげる機会

・自治体や福祉団体との連携強化による集客ルートの拡大

・社会課題解決に貢献するブランド価値の向上

といった実務的かつ戦略的なメリットが期待される改正です。

本記事では、改正の3つのポイントと業界への影響、そして今から取り組むべき対応策を整理して解説します。

改正住宅セーフティネット法の3つのポイント

2025年10月の改正住宅セーフティネット法では、大きく分けて以下の3つのポイントが示されました。

いずれも、管理・仲介業務に直接影響する内容であり、今後の対応が求められます。

1.登録制度の見直し

これまで住宅セーフティネット制度においては、登録住宅として認められる条件が厳しく、制度が十分に活用されていないという課題がありました。 

特に、耐震基準や設備基準などの要件がハードルとなり、築古物件や地方の空き家といった潜在的な住宅ストックが登録できず、空き家活用の促進につながりにくい状況が続いていました。 

今回の改正では、こうした現場の声を踏まえ、登録制度をより実務的に使いやすい仕組みへと見直すことが大きなポイントになっています。

具体的には、

・登録申請に必要な書類の簡素化

・オンライン申請の導入による手続きの効率化

・地域事情を踏まえた柔軟な基準運用 

などが検討されており、管理会社・仲介会社にとって手続き上の負担は大幅に軽減される見込みです。

注目すべきは、登録基準の緩和です。

従来は耐震基準を満たさない住宅や古い共同住宅など、多くの物件が制度の対象外となっていましたが、今後は最低限の安全性を確保しながらも地域の実情に即して柔軟に判断される方向に見直されます。 

これまで市場で埋もれていた築古アパートや地方部の空き家が、セーフティネット住宅として新たに活用できるチャンスが生まれます。

管理会社にとっては、単なる空室対策にとどまらず、社会的意義を持つ事業として差別化を図れる可能性が広がります。

2.入居支援の充実強化

住宅確保要配慮者への支援は、従来から制度上用意されていたものの、実際の現場では十分に機能していないという課題がありました。 

たとえば「家賃を滞納されたらどうするのか」「初期費用を準備できない入居希望者を受け入れられるのか」といった不安から、多くの管理会社が受け入れに消極的になっていました。

今回の改正では、こうした課題を解消するために、入居支援の仕組みをより実効性のあるものへと強化することが打ち出されています。 

特に重要なのが、家賃債務保証制度の拡充です。

保証会社を制度の枠組みで活用できるようになることで、滞納リスクを軽減し、管理会社としても安心して入居を受け入れやすくなります。

地方自治体による支援も強化される方向です。 

・敷金・礼金の一部補助

・家賃補助制度

・入居支援員の派遣による生活サポート

といった取り組みが制度として明確化され、自治体の裁量で拡充されやすくなります。

入居初期の経済的ハードルが下がり、マッチングの成功率が高まることが期待されます。 

入居支援の充実は、単なる福祉的施策ではなく、管理会社にとって安心して受け入れられる環境を整える仕組みとなることが大きなポイントです。

3.不動産事業者との連携強化

これまでの住宅セーフティネット制度では、行政主導の取り組みが中心で、民間の不動産事業者は「登録に協力する立場」にとどまることが多くありました。

しかし、実際に入居希望者と物件をつなぎ、生活を支える役割を果たしているのは、地域の管理会社や仲介会社です。

今回の改正では、こうした現場の役割を明確に位置づけ、民間不動産事業者との連携をこれまで以上に強化することが打ち出されました。 

具体的には、 

・登録住宅の紹介やマッチングを後押しする情報提供

・相談窓口の整備によるワンストップ対応

・登録促進のためのインセンティブ支援（例：研修費の補助や認定制度の検討）

・行政・福祉関係機関とのネットワークづくり

といった支援策が挙げられています。 

管理会社は単に「物件を貸す・管理する」だけでなく、地域の住宅セーフティネットを担う実務者としての立場が強化されることになります。 

自治体や福祉団体と連携して課題解決に取り組む姿勢は、企業の社会的信頼やブランド価値を高める要素にもつながります。 

つまり、不動産会社にとっては「社会貢献」と「新たなビジネス機会」の両立を図れる改正ともいえるでしょう。

不動産業界への影響と管理・仲介会社の対応策

2025年10月に施行される住宅セーフティネット法の改正は、不動産業界にとって単なる制度変更にとどまりません。

とくに、管理会社・仲介会社にとっては、空室対策や新たな集客戦略、地域連携の強化といった実務面に直結する変化が生まれます。

以下では、現場で意識すべき対応策と影響のポイントを整理します。

登録住宅の取り扱いで差別化が可能

これまで登録住宅の対象外だった築古物件や空室の多い集合住宅は、管理会社にとって扱いにくい資産になりがちでした。 

耐震基準や設備要件を満たせず制度利用ができないケースでは、「古いから仕方ない」と空室が長期化する状況もありました。 

改正後は、登録基準が地域事情を踏まえて柔軟に運用される方向となり、こうした物件もセーフティネット住宅として活用できる余地が広がります。

単に「空室を埋める」という消極的対応ではなく、社会的な課題解決に寄与する住宅として打ち出せる点が大きなメリットです。 

仲介会社にとっても、登録住宅を積極的に紹介することで、社会貢献性を重視する入居希望者や法人・自治体からの信頼を得やすくなります。 

結果的に、「古い物件をどう売り込むか」で悩むのではなく、制度を活用して差別化する戦略がとれるようになります。

自治体との連携強化による新たな集客

管理会社や仲介会社の集客は、ポータルサイトや自社HP、紹介などの従来ルートに頼る部分が大きいのが現状でした。

しかし今回の改正で、自治体が住宅確保要配慮者の入居支援を本格化する方針が打ち出され、行政や福祉団体との連携による新しい集客ルートが開けることになります。 

・自治体の相談窓口からの入居希望者の紹介

・入居支援事業を担うNPOや社会福祉協議会との情報連携

・地域包括支援センターとの協働による物件紹介や見守り体制

といった形で、これまで不動産会社が接点を持ちにくかった層へのアプローチが可能になります。

従来の集客に加えて、行政からの紹介案件が加わることを意味し、空室対策や管理拡大に直結する可能性があります。 

行政との信頼関係を築いた会社ほど、制度を活用した集客で優位に立つことができるでしょう。

「住宅確保要配慮者」向け対応ノウハウ

登録住宅として提供できる物件が増え、入居希望者とのマッチング機会が広がる一方で、受け入れる入居者層には高齢者や障がい者、生活困窮者など特有の課題を抱える方も多く含まれます。 

そのため、管理会社は「入居契約まで」で終わらず、入居後も安心して生活を継続できる体制を整えることが求められます。 

必要となる対応例としては、

・福祉団体や生活サポート機関との緊密な連絡体制

・緊急時の連絡先・安否確認体制の整備

・トラブルや支援対応を社内で共有できる記録・マニュアル化

・社員教育・研修による対応力の平準化

などが挙げられます。 

こうした仕組みは一見すると負担に思えるかもしれません。 

しかし、逆に言えば「対応力のある管理会社」としての評価につながり、オーナーや自治体、地域社会からの信頼を獲得できる要素でもあります。 

注意すべきポイント

制度上の支援が拡充されることで、これまでよりも住宅確保要配慮者を受け入れやすくなるのは確かです。

しかし、現場で実際に対応する管理会社にとっては、依然として見過ごせないリスクや負担が残ります。

とくに注意すべきは、以下の2点です。

家賃滞納リスク

住宅確保要配慮者の中には、非正規雇用や年金のみで生活する方など、収入が不安定なケースがあります。

また、障がいや病気、生活困窮といった事情を抱えている場合には、家賃の支払いが滞るリスクを完全に排除することはできません。 

そのため、管理会社は事前に滞納リスクをコントロールする仕組みを導入しておく必要があります。 

例えば、

・認定家賃債務保証業者による保証制度の活用

・自治体の家賃補助や代理納付制度の有無を確認

・契約時に収入・生活状況を把握し、支援機関と情報を共有する

といった対策を講じることで、リスクを大幅に軽減できます。

単に「滞納の恐れがあるから受け入れない」という判断ではなく、制度を活用して安心して貸せる環境を整えることが重要です。

入居者支援の体制整備

もうひとつの大きなリスクは、入居後に発生する生活上のトラブルです。 

孤独死やゴミ屋敷化、近隣トラブルなど、住宅確保要配慮者の入居後には管理会社が第一対応者になるケースがあります。 

これを避けるためには、社内外での対応体制をあらかじめ整備しておくことが欠かせません。 

・行政・福祉団体との情報共有ルートの確保

・緊急時の対応フローを明文化した社内マニュアルの整備

・定期的な安否確認や見守り体制の導入

・スタッフ研修による対応力の平準化

といった取り組みが考えられます。 

こうした体制を構築しておくことで、リスクを最小限に抑えるだけでなく「安心して任せられる管理会社」としての信頼獲得にもつながります。

まとめ

2025年10月施行の住宅セーフティネット法改正は、単なる制度の修正にとどまらず、空き家の活用促進・住宅確保要配慮者の受け入れ環境整備・不動産事業者との連携強化を通じて、不動産業界の役割を大きく広げるものです。

制度改正を「負担」ではなく「機会」ととらえ、先んじて対応に取り組むことができれば、管理・仲介会社は空室対策や管理拡大だけでなく、地域社会に選ばれる存在へと成長できるでしょう。

参考：国土交通省「住宅セーフティネット制度」

-----------------------------------------------------------
不動産テックのTATSUJIN JOURNALでは、最新の不動産トレンド、不動産テック、賃貸仲介・売買の業務改善事例、セミナー情報などお役に立つ情報を日々発信しています！

日々変わりゆく、時代の変化に応じた取組みが今まで以上に必要となってきました。

そこで、賃貸管理会社の皆様のお悩み、課題を解決するために、不動産に関する最新の情報をご提供しております。

その他、賃貸管理会社の皆様にお役に立てる情報をメルマガ・LINEにて配信しております。

こちらもぜひご登録お願いいたします！
-----------------------------------------------------------