
賃貸管理でよくあるクレーム・トラブル6選
2020.06.25
道路は単に土地や物件のアクセスを向上させるだけでなく、その価値にも重要な影響を与えます。
このため、不動産会社にとって道路に関する知識も必要不可欠です。
特に道路の幅を測定する際には判断が難しいケースもあるでしょう。
今回は、建築基準法による接道義務や道路幅の測定方法についてのヒントを紹介します。
不動産会社として把握しておくべき接道義務の要点について説明します。
都市計画区域内では、建築基準法に基づき、住宅やその他の建築物が建つ敷地は「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接する」ことが求められています。
これが「接道義務」と呼ばれるもので、敷地が道路に全く接していない場合や、道路に接する面が2メートル未満の場合には、一般的に建築確認(建築工事の許可を受けるための手続き)を受けることができません。
特に旗ざお状の敷地や不整形な敷地では、この規定に注意が必要です。
一般的な長方形の敷地では接道義務に関する問題が少なくとも、重要なのは対象となる道路が「建築基準法で認められた道路」である必要があるという点です。
見た目が道路であっても、それが建築基準法で認められていなければ、接道義務を満たしているとは見なされません。
出典:nomu.com
道路については建築基準法第42条に具体的に規定されており、分かりやすく整理すると次のようになります。
建築基準法 | 道路の種類 | 道路の種類の説明 |
第42条1項1号 | 道路法による道路 | 国道、都道府県道、市町村道、区道において幅員が4m以上のもの |
第42条1項2号 | 都市計画法などにより造られた道路 | 都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律により造られたもの |
第42条1項3号 | 既存道路 | 建築基準法が施行された昭和25年時点(※1)で既に存在した、幅員が4m以上のもの ※1 建築基準法施行後に都市計画区域に編入された区域では、その編入日時点 |
第42条1項4号 | 都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路 | 道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律により、2年以内に新設または変更される予定のものとして特定行政庁(※2)が指定したもの(現に道路が存在しなくても、そこに道路があるものとみなされます) ※2 建築確認事務を取り扱う都道府県または一定の自治体の長 |
第42条1項5号 | 特定行政庁から位置の指定を受けて造られる道路 | 他の法律によらないで造られる幅員4m以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの(いわゆる「位置指定道路」) |
第42条2項 | 幅員4m未満で一定の要件を満たす道路 | 建築基準法の施行日または都市計画区域への編入日時点で既に建築物が立ち並んでいた幅員が4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの(いわゆる「2項道路」「みなし道路」) |
上記の説明では、「第42条2項」に基づく道路は、接道義務で要求される「幅員4メートル以上」を当初は満たしていないが、道路の両側にある敷地が道路中心線から2メートル後退して将来的に4メートルの幅を確保する計画を前提として「道路として扱う」と説明しています。
出典:nomu.com
これに該当しない場合、その道の形状が道路に見えても、建築基準法では道路とは認められません。
さらに、道が「建築基準法に基づく道路」かどうかと、それが「公道か私道か」は関連性がなく、「公道に接していなければ建築できない」というわけではありません。
接道義務を満たさない敷地でも、建築が全面的に禁止されるわけではない場合があります。
たとえば、古い水路に蓋をして作った「暗渠」が道路のように整備されている場合、本来の「水路」の分類であっても、実際には道路としての扱いを受けることがよくあります。
この接道義務は主に、火災や災害発生時の安全確保を目的としています。
そのため、敷地が建築基準法上の道路に接していなくても、代替として恒久的な広場や公園に面して安全が確保されていれば問題はありません。
この状況では「建築基準法第43条の但し書き」が適用されます。
ただし、建築基準法上の道路に一切接していない、または道路に接する面が2メートル未満の敷地では、「第43条の但し書き」を適用できる余地もなく、新築や大規模な増改築が禁止されます。
このような「不適合接道」の敷地が販売される際には、「再建築不可」という注意書きを不動産広告に含める必要があります。
賃貸仲介物件の前面道路の幅員を調べる場合、道路の形状によっては、どこからどこまでの距離を測ればいいのか判断に迷うことがあるかと思います。
そこで、道路幅員の基本的な計測ポイントを押さえていきましょう。
・側溝がある場合
道路の両端に側溝がある場合、幅員の計測ポイントは、側溝の外縁(側溝と民家の敷地境界が接する部分)を基準とします。
この基準は、側溝に蓋が設置されている場合でも同様です。つまり、蓋の有無にかかわらず、側溝の最も外側の位置が計測ポイントとなります。
不動産会社のミカタより道路幅員の計測ポイント①
・水路がある場合
下図のように水路がある場合は、道路と水路構造物の境界が幅員の計測ポイントになります。じ
不動産会社のミカタより道路幅員の計測ポイント②
・道路が法面になっている場合
下図のように道路の端部が法面になっている場合は、たとえ法面や下の側溝が道路法の道路として管理されていても道路として機能しないため、法面は道路幅員には含まれません。
不動産会社のミカタより道路幅員の計測ポイント③
・道路の一部が歩道になっている場合
下図のように道路の一部が歩道になっている場合は、歩道と車道を合わせて幅員を計測します。
歩道にガードレールが設置されている場合も何もない場合も、同じ考え方で捉えます。
また箱形の側溝ではなく、L型側溝が設置されていることがありますが、この場合も側溝と民家の敷地境界が道路幅員の計測ポイントになります。
不動産会社のミカタより道路幅員の計測ポイント④
また道路の端部に側溝がない場合は、地方自治体が設置した道路明示標を道路幅員の計測ポイントとすることができます。
土地を有効に活用しようとすると、指定建蔽率や容積率の制限いっぱいに物件等を建てることになります。
ところが道路幅員が狭いと指定容積率よりもさらに容積率制限が厳しくなることがあるため、不動産会社としては注意しておく必要があります。
まず基本となる道路幅員による容積率制限について、物件等の前面道路の幅員が12m未満の場合には、用途地域によって次のように算出されます。
なお、幅員の異なる複数の道路に接している場合には、広い方の幅員を基準として容積率を算出します。
ここで出た数字を元々の指定容積率と比較し、小さい方(厳しい方)の数値を当該敷地の容積率の最高限度とします。
敷地の前面道路が平行な道であれば幅員の計測や考え方は上で述べた通り分かりやすいのですが、前面道路が変則的な場合はどの幅員を採用して容積率制限を算出すればいいのでしょうか。
ケースごとに解説をしていきます。
・前面道路が斜めの形状
反対側の道路境界が斜線になっている場合について解説します。
不動産会社のミカタより変則的な道路の場合①
道路幅員による容積率制限は、角地のように2本の道路に接している場合においては幅員の大きい方の値によって算出します。
上図のように場所によって幅員が異なる場合は幅員の広い方が対象になりますが、接道要件を満たす2m以上接した位置の道路が対象となるので、このケースでは幅員Aを計測します。
・前面道路の太さが不均一の形状
道路幅員による容積率制限は、2つ以上の幅員があれば広い方の値を採用できますが、下図のようなケースでは最大幅員を採用できません。
不動産会社のミカタより変則的な道路の場合②
この図ではBの幅員が最も広いですが、東西方向共に道が狭くなっており、前面道路の太さが不均一になっています。
これでは避難の際にBの幅員はまったく機能しないため、実質的に避難上有効な幅員であるAの値が採用されることになります。
しかし東行きが行き止まりの道路であれば、これも避難路にならないため、有効に避難できるCの値が採用されることになります。
・2本の道路が並走している
次は、下図のように高架道路と側道が並走しているケースについて解説します。
不動産会社のミカタより変則的な道路の場合③
高架道路と側道が元々ひとつの道路であり、一時的に高架道路と側道に分離して再び合流して1本の道路になるという場合は、2本の道路は全体の幅員で避難上有効に機能しているとの考えから、A+Bの合計の幅員が容積率算出の値として用いられます。
このように広い道路幅員で算出された値が指定容積率を上回った場合は、値の小さい指定容積率によって容積率が制限されることになります。
・2本の道路が並走している場合の例外
上のケースと同じように高架道路と側道が並走していても、下図のようなケースでは双方の幅員を合算することはできません。
不動産会社のミカタより変則的な道路の場合④
この図のケースでは側道が再び高架道路と一体化することはなく、車両や人を別のルートに誘導するものになっています。
こうした形状では一体に機能しているとはいえないため、容積率の制限を算出するのに用いる道路幅員は、Aの値のみになります。
道路は、土地や建物を管理する不動産会社にとって様々な場面で関係してくる重要なものです。
しかし、道路幅員の計測など、どうすれば良いかわからなくなることも多々あるかと思います。
そのような時を見越して、定期的に基本的な知識や情報を見直しておくことが必要です。
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