サブリースと管理受託方式の違いとは？賃貸管理の2大手法を徹底解説

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不動産管理会社にとって、安定した収益をもたらす「管理受託」。

一方で、「サブリース方式」との違いがわからず悩む方も多いのではないでしょうか？

この記事では、賃貸管理の代表的な2つの手法である「サブリース」と「管理受託方式」について、違いや特徴、メリット・デメリットをわかりやすく比較解説します。

管理受託方式とは？

管理受託方式とは、不動産オーナーが自ら所有する賃貸物件の運営や保守、入居者対応といった業務を、不動産管理会社に委託する仕組みです。

具体的には、オーナーと管理会社の間で「管理委託契約」を締結し、オーナーに代わって物件を適切に運営・管理していく形になります。 

管理受託方式の主な業務には、以下のような内容が含まれます。 

・共用部分の清掃・修繕の手配

・入居者募集および対応

・家賃の集金および滞納対応

・クレーム・トラブルの一次対応

管理受託方式の大きな特徴は、「物件の所有権や収益の決定権がオーナー側にある」という点です。

つまり、管理会社はあくまで運用の“代行者”として機能し、最終的な意思決定はオーナーに委ねられます。

管理受託方式のメリットとデメリット

メリット

管理受託方式の最大のメリットは、管理会社にとって安定した収益源になるという点です。物件ごとに月額の管理料を得られるため、長期的な収入の基盤として活用できます。

また、万が一トラブルや修繕が発生しても、法的責任や費用負担は基本的にオーナー側にあるため、リスクを最小限に抑えながら業務に従事できます。例えば、大規模修繕や設備交換が必要な場合でも、その判断とコスト負担はオーナーが担うため、管理会社としての経済的なリスクは限定的です。

さらに、修繕や清掃、入居者対応などにかかった実費をオーナーに請求できるため、コスト分もある程度回収可能で、収支管理がしやすい点も利点です。

デメリット

一方で、管理受託方式にはいくつかの制約も存在します。最も大きな課題は、物件運用に関する意思決定権がオーナーにあるため、管理会社の自由度が低いことです。

たとえば、「このエリアでは家賃を少し下げた方が決まりやすい」といった実務的な提案をしても、オーナーがそれを受け入れなければ変更はできません。

管理会社としての知見や戦略があっても、それを十分に反映できない場合があるのです。

また、提案のすべてが通るわけではなく、管理会社の裁量が限られていることから、柔軟な対応が難しいケースも出てきます。

結果として、物件の収益性向上に対する貢献度が不透明になりやすく、評価されづらいという課題もあります。

サブリースとは？

サブリースとは、不動産会社が賃貸物件をオーナーから一括で借り上げ、入居者に再賃貸（転貸）する管理運用方式です。日本語では「一括借り上げ」や「転貸借契約」とも呼ばれ、特に新築マンションやアパートの販売時に提案されることが多い仕組みです。

サブリースの契約形態は2段構えになっており、

① オーナーと不動産会社の間には「マスターリース契約（転貸許可付き賃貸借契約）」が結ばれ、

② 不動産会社と入居者の間には通常の「賃貸借契約」が結ばれます。

入居者は物件のオーナーではなく、不動産会社と契約を結び、家賃を支払います。

【サブリースの主な特徴】

サブリース方式には、他の管理手法と比べていくつかの明確な特徴があります。その中でも特に重要な3つのポイントを以下に紹介します。

まず一つ目は、家賃保証があることです。

サブリース契約では、たとえ物件に空室が出たとしても、不動産会社（サブリース会社）がオーナーに対して一定額の賃料を支払います。

そのため、オーナーにとっては毎月の収益が安定しやすく、資金計画が立てやすくなるというメリットがあります。ただし、保証額は物件の状況や契約条件によって見直されるケースもあるため、内容の確認は必須です。

二つ目は、物件の運用に関する裁量権が不動産会社側にあることです。

入居条件の設定や広告戦略、家賃の価格設定、さらには設備修繕のタイミングまで、基本的にはすべてサブリース会社が主導で決定します。

そのため、スピーディーで一貫した運用が可能となり、柔軟なマーケティング展開が行えるという利点があります。

三つ目は、リスクと責任を不動産会社が引き受ける点です。

空室リスクや入居者からのクレーム対応、家賃滞納のリスクなど、通常オーナーが負担するような責任も、サブリース会社が第一義的に対応します。

オーナーの管理負担は大幅に軽減され、不動産投資を“手離れよく”行いたい人にとっては大きな魅力となっています。

このように、サブリース方式は「安定収益」「運用の効率化」「管理の手間削減」といった点で大きなメリットを持つ一方で、後述する注意点も含んでいるため、契約前には慎重な検討が必要です。

管理受託方式とサブリースの違いを比較

管理受託方式とサブリース方式は、どちらも不動産の賃貸運用を支援する手法ですが、その仕組みや役割、リスクの負担者に大きな違いがあります。

管理受託方式で注意すべきポイント

管理受託方式においては、契約を結んだ時点が「ゴール」ではなく、むしろそこからが本当のスタートです。オーナーとの信頼関係をいかに築き、いかに維持していくかが、継続的な受託につながる重要な鍵となります。

オーナーの信頼獲得が最重要

管理会社にとって最も重要なのは、オーナーからの信頼を得ることです。そのためには、単に契約上の業務をこなすだけでは不十分です。

空室が目立つ場合には、具体的な満室化のための戦略提案が求められます。

たとえば、家賃の見直し、敷金・礼金の調整、設備改善、キャンペーン施策など、地域の市況に応じた柔軟な提案が必要です。

また、築年数の経った物件であれば、リフォームやリノベーションの提案も付加価値となります。

これらの提案を通じて「この会社に任せていれば安心だ」と思ってもらえるかが、継続契約の可否を左右します。

継続受託のためには「見える対応」が重要

オーナーとの関係性を強化するためには、募集条件の定期的な見直しや、定期レポートの提出など、“見えるかたち”での対応が有効です。

毎月の入居率や問い合わせ件数、改善提案などをレポートとして提示することで、オーナーは状況を把握しやすくなり、安心感を持って継続を検討できます。

また、物件周辺の市場動向や競合物件の情報を踏まえた提案は、プロとしての信頼性を高める要素になります。

他社への乗り換えを防ぐには「関与し続ける姿勢」がカギ

昨今では、不動産オーナーが複数の管理会社を比較し、条件次第では乗り換えるケースも増えています。

「契約したら終わり」ではなく、契約後も積極的に関与し続ける姿勢が不可欠です。

具体的には、定期的な電話連絡や訪問、年1〜2回の運用改善ミーティングなど、コミュニケーションの頻度と質を保つことがポイントです。

オーナーにとって、「この管理会社は本気で物件のことを考えてくれている」と思ってもらえるかどうかが、他社への切替えを防ぐ最大の要因となります。

サブリースの注意点とよくあるトラブル事例

サブリース方式は、オーナーにとって家賃保証や管理負担の軽減といった大きなメリットがある一方で、契約の内容や運用上の取り決め次第では、トラブルや損失を招くリスクもあります。

ここでは、サブリース契約に関して特に注意すべきポイントと、実際に起こりやすいトラブル事例をご紹介します。

敷金・礼金の配分トラブル

よくあるトラブルの一つが、敷金や礼金の取り分に関するオーナーと不動産会社の認識違いです。サブリース契約では、入居者から受け取った礼金や更新料、敷金の一部が誰の収益になるのかが曖昧なままだと、後々の会計処理や返金対応でトラブルになりがちです。

➡契約時には、「何が誰の取り分になるのか」を文書で明確に取り決めておくことが必須です。

家賃保証額の見直し・減額リスク

サブリース契約でよくある誤解の一つが、「保証賃料はずっと変わらない」という思い込みです。実際には、契約書に「◯年ごとに見直し可能」といった条項があるケースが多く、家賃相場が下がれば保証額が減額されるリスクもあります。

特に、物件の築年数が進むにつれて、家賃水準が下落しやすくなり、想定していた収益を維持できない可能性が高まります。

➡長期的な収支計画を立てる上で、保証額の見直し条件や更新時の通知ルールを事前に確認しておくことが大切です。

修繕・原状回復の費用負担

契約内容によっては、原状回復や修繕費がすべてサブリース会社の負担となるケースもあり、これが蓄積すると赤字要因になります。

特に、入居者が退去するたびに発生するクロス張替えやクリーニングなどの軽微な修繕も、積もれば大きな負担です。

また、オーナーからの理解が得られないまま工事を進めることで、「勝手にやられた」として信頼関係にヒビが入ることもあります。

➡修繕・工事の範囲と負担割合を事前にすり合わせておきましょう。

入居率の低下＝直接的な損失につながる

サブリースでは、空室が出てもオーナーへの家賃を保証する必要があります。

入居率が下がれば下がるほど、サブリース会社は赤字リスクを直接的に被る構造です。

収益を維持するためには、入居者募集を強化し、競争力のある条件での運用が求められます。

➡市場分析や募集戦略の見直しを怠らず、継続的に空室対策を講じる姿勢が不可欠です。

サブリース契約は一見魅力的に見えますが、契約条件の内容次第で大きなリスクを抱える可能性がある管理手法です。

契約前には内容を精査し、曖昧な点は必ず書面で明文化するなど、リスクマネジメントを徹底する必要があります。

まとめ

賃貸管理には「管理受託方式」と「サブリース方式」という代表的な手法があります。

管理受託はオーナー主導で自由度が高く、安定した管理料収入が見込める一方、提案の受け入れ可否や契約継続に課題があります。

一方、サブリースは家賃保証があり管理負担が軽減される反面、契約条件次第で収益や責任面のリスクが大きくなります。

管理会社としては、どちらの方式でも信頼されるパートナーとなるために、オーナーの意向を的確に把握し、収益向上や満室化に向けた具体的な提案を継続する姿勢が重要です。

管理方式の特徴を正しく理解し、物件ごとに最適な選択肢を提示することが、成功の鍵となります。

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