他物件との差別化で空室対策！顧客を引きつける物件とは？

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賃貸物件を管理する不動産会社において空室対策は永遠の課題と言われています。

空室問題を解決するためには他物件との「差別化」が必要です。

今回は、空室対策で差別化を図るポイントについて解説します。

空室問題の現状

人口減少と高齢化により、空室率は年々上昇の一途を辿っています。

オーナーからすれば空室を埋めなければ収入がなくなるので対策をとるのは当然ですが、管理会社からしても入居が決まらなければ仲介手数料や家賃の一部などが入ってこず、またオーナーからの信頼を失い他の管理会社に乗り換えられてしまうことになります。

そのためオーナーにとっても管理会社にとっても空室対策はとても重要なのです。

不動産会社の最大の課題は賃貸物件を満室にし、オーナーの収益を最大にさせることだと言えるので原因を把握し対策を講じるのは必須だと言えるでしょう。

空室の原因

空室が多い賃貸物件にはそれなりの原因があります。

原因を知らなければどういった対策をとるべきか考えることはできません。

以下の空室の原因に当てはまっていないか考えながら読んでみてください。

相場より家賃が高い

周辺地域の同じ間取りでの家賃相場が5万円の中で7万円の家賃を設定していては付加価値が高い部屋であれば話は別ですが、一般的には入居者は確保できません。

多くの人は賃貸物件を探す際、予算と立地で大まかに物件を絞ります。

そのため、相場よりも高い家賃設定にしているとそれだけで検索結果外になってしまい空室率が高い物件になってしまいます。

しかし、対策として家賃をそのまま低くしたとしてもそれに伴って物件の価値や収益性も下がってしまうので、単に家賃が安ければいいと言うことでもありません。

物件に魅力がない

当たり前ですが物件に魅力がなければ住みたいとは思いません。

家賃の低さも一応魅力にはなりますが、先ほど述べたように物件価値や収益性も下がるのでお勧めはしません。

立地については変えようと思って変えられるものではないので今回は省きます。

ここで言う魅力とは人気設備が入っているかやお洒落な内装になっているか、保証などのサービスが徹底しているかといった要素です。

例えば、今の時代ユニットバスではなかなか入居は決まりませんし、インターネットが入っていなければ特に若い人は住みたいと思わないでしょう。

逆に、オートロック機能や監視カメラが共用部にある賃貸物件なら一人暮らしの女性に人気となったりします。

また、部屋のデザインがコンセプトのあるお洒落なものになっていたり、管理会社の保証が手厚いと入居希望者は増えるでしょう。

こういった住みたいと思う魅力がない物件は空室が多くなってしまいます。

上手く物件アピールができていない

どんなに魅力があり素晴らしい物件だとしてもお部屋を探しているお客様に見つけてもらえなければ入居にはつながりません。

また、仮に見つけてもらえたとしてもお客様にとって魅力的に映らなければ意味がありません。

よく「物件はとても良いものなんですけどね」と言う人がいますが、それを伝える努力をしなければ空室のままです。

ホームページやポータルサイトへ掲載する際に物件の画像が少なかったり、更新頻度が低いと物件の魅力が正確に伝わらず、入居募集が増えることはないでしょう。

物件アピールに不安がある場合は優先的に対策を講じる必要があります。

管理が行き届いていない

物件管理も空室率に大きく影響を与える要因になります。

物件のエントランスや外壁が汚れていたり老朽化していたら多くの人が住みたいとは思わないでしょう。

エントランスなど共用部が汚れていると物件のイメージを大きく下げてしまうので、内見に漕ぎ着けたとしてもいい返事をもらうことは難しいです。

お客様や近隣の人に清掃などの管理が行き届いていないと思われてしまうとそれが口コミになり、管理会社自体の評判を下げ、空室が増えるということになってしまいます。

また、空室期間が長い部屋だと長い間人が住んでいないために荒れていきますし、清掃の回数も少なくなりがちなので汚れていきます。

そうなっては内見での印象も悪いですし、他の部屋の入居者への印象が悪くなり解約されることもよくあることです。

差別化で空室対策！

ではどうやったら空室が埋まるのか、そのアイデアについてご紹介します。

人気設備導入

まずは人気設備の導入です。

お部屋を探す際の条件として、立地や値段、間取りの次に設備の有無で物件を検索する人が多いです。

先ほども述べたように、今の時代インターネットが入っていない賃貸物件は人気がありませんし、女性の入居者を呼び込むならオートロックがあるととても良いです。

人気の設備がなければ検索条件から外れてしまい検索結果に表示されなくなります。

その時点で空室率が高いのも当然です。

費用はかかりますが、人気設備を導入するだけと考えれば比較的取り入れやすい対策です。

以下の記事で人気設備についてまとめているのでそちらを参考にしていただければと思います。

▼最新の人気設備はこちら

ゼロ賃貸

ゼロ賃貸とは敷金・礼金など賃貸物件を借りる際の初期費用を無料にするキャンペーンです。

既に取り入れているところも多く存在しますが、もし導入していないのであれば導入を検討すべきです。

「入居後◯ヶ月家賃無料」「敷金・礼金ゼロ」など入居にかかる費用が減ることを謳い文句とするところが増えているので、導入していないだけで他と差がついてしまうことになります。

ただし、敷金は原状回復への充当金ですし、礼金は純粋にオーナーに入ってくるお金です。

物件のオーナーと利回りなどを考えた上で綿密に相談する必要があります。

ペット可能物件

一般的にはペット可の賃貸物件はとても少ないです。

理由としては、ペットがいると壁紙を傷つけたり、匂いが残ったりするからです。

しかし、壁紙や床を消臭機能のあるものに変えたりすることで対応は可能です。

今はペット飼育率の上昇に伴いペット可能物件のニーズが高まっているのでお勧めですし、賃料の増額も可能となります。

また、ペット可能物件も「一頭だけ可」「小動物や鳥のみ可」など様々あります。

そのため思い切って「多頭飼い可能」にしてみると他の物件に大きく差をつけることができるので検討してみてはいかがでしょう。

楽器可能物件

音大生や楽器が趣味な人など、「楽器演奏をしたくても周辺の迷惑になるので楽しめない」という人は実はかなり多いです。

そのため防音がなされた演奏などができる物件は需要があります。

近くに音楽関係の学校があったりする場合は、楽器演奏ができる賃貸アパートとして売り出すのも手です。

しかし、その際は防音工事が必要となってくるので、予算などと相談しながら考える必要があります。

そして、演奏しても音が漏れないように防音工事を行うため騒音に強いので、部屋で静かに過ごしたい人などに向けても売り出すことが可能となります。

ニーズの多さに対して取り入れているところが少ない条件なので検討してみてはいかがでしょう。

女性専用物件

女性専用物件とはその名の通り、女性しか住むことができない賃貸物件です。

住人は女性だけですし、セキュリティがしっかりしているため女性の一人暮らしでも安心できるうえ、女性向けの内装や設備が整っているので居心地が良く、人気の高い物件になります。

女性専用物件はまだ数も少ないですがニーズは高く、他の物件に比べて家賃を高く設定できるのも強みです。

しかし、オートロックや監視カメラなどの設備を充実させたりするのに費用がかかりますし、空き巣やストーカー対策で管理人を置くとなるとさらに費用がかかってしまいます。

しかし、オートロックや監視カメラなどは女性専用でない賃貸物件でも現在それなりについている設備ですし、そう考えるとコンセプトを女性限定にしただけで差別化が図れると思えばかなりコスパの良い空室対策だと考えられます。

リノベーション

空室対策で一番イメージしやすいのがリノベーションだと思います。

リノベーションをすることで物件をお洒落にし、住みたいと思ってもらえるようにすることが可能です。

壁紙を変えたり間取り自体を変えたりなど、リノベーションにも様々あるのでどこまでリノベーションをするか予算と相談しながら考えましょう。

日本最大級のリノベーションネットワーク「Renotta(リノッタ)」ならお部屋一つ一つにコンセプトを持たせ、差別化を図ることが可能です。

「Renotta(リノッタ)」は最適なリノベーションと最善のプロモーションを行い、継続的な人気の賃貸物件を作り最大限の投資効果を生むことを目的としたサービスです。 

立地、間取り、設備機能、築年数、デザイン、外観・外壁の項目で該当の賃貸物件に点数をつけ課題を明確化していき、そして、原状回復/ライトリノベーション /ミドルリノベーション/フルリノベーションとその物件にあった提案をさせて頂く流れとなっています。 

詳しい内容は紹介ページからどうぞ。

「Renotta(リノッタ)」の詳細はこちら

空室対策をサポートする不動産テック「くうしつたいさくん」

空室対策をサポートする不動産テック「くうしつたいさくん」を紹介します。

タスク管理が大変な空室対策の提案やオーナー様とのやりとりについて、対応の履歴などを全て見える化できます。

これにより、空室率改善のためにやらなければいけないこと、対応しなければならないタスクの抜けや漏れを防げるようになりました。

さらに、システムに搭載されたAI（人工知能）が、膨大なライバル物件を自動で比較します。

募集賃料の推定額をデータから自動算出するほか、工事費の額面を入力することで、税引き後のキャッシュフローまでシミュレーションを出すこともできます。

また、提案書もチェック一つで出力が可能です。

スタッフが進めているタスクの進捗やオーナー提案の内容について、このシステムで一括管理する事ができ、まさに「人間の苦手な部分をAIがサポート」するシステムとなっています。

質の高い空室対策の提案が短時間で作成できることで最適なタイミングでの提案が可能になり、受注数・入居率・売上が向上につながります。

この「くうしつたいさくん」を当社（株式会社クラスコ）で利用した結果はこちらです。

【通常提案（賃料提案、設備提案など）】

1件あたり60分→10分（83%CUT）

年間200件提案：12,000分→2,000分（166時間CUT）

【リノベーション提案】

1件あたり90分→15分（83%CUT）

年間100件提案：9,000分→1,500分（125時間CUT）

このように、提案時間の大きな削減が実現しています。

提案書作成に掛かる業務時間が劇的に改善され、その分の時間をオーナー様との接点強化に充てたり、別の営業活動でさらなる収益を上げることもできており、さらには残業時間の削減も達成することができます。

まとめ

空室率の減少は、他物件との明確な差別化と、顧客のニーズ、期待に応えることによって実現されます。

そのためには、物件の品質維持、戦略的な価格設定、さらには物件の特性を最大限に活用することが重要です。

それが物件の魅力を高め、顧客を引きつけ、最終的には空室率の低下と収益向上につながります。

また、オーナーに長く管理を任せてもらうためにも満室にできるよう考え、提案し続ける必要があります。

そのためにも「Renotta(リノッタ)」と「くうしつたいさくん」はお勧めです。

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