家を買い替えする際の減税制度を徹底解説！

●譲渡所得税とは    

不動産を売却すると、譲渡所得税という税金が発生することがあります。

不動産売却の譲渡所得税は分離課税方式で計算します。
・分離課税方式とは：その他の所得（事業所得や給与所得など）とは切り離して税額を計算する仕組みのこと。不動産売却の利益を所得ごとに決められた税率で個別に計算し、売却した翌年の確定申告によって納税額を確定させる。

譲渡所得の計算式
譲渡所得＝不動産の売却価格　－（取得費＋譲渡費用）
・取得費：売却した不動産を取得したときにかかった購入代金などの費用（土地購入代金、仲介手数料、登記費用、印紙税など）
・譲渡費用は、不動産の売却時に支払った費用（仲介手数料、印紙税、測量費用、取壊し費用など）

税率は以下の通りです（不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下か5年越かで税率が変わる）
譲渡所得税は、復興特別所得税を含む所得税と住民税の合算です。

注意）上記「所有期間」は、購入日から譲渡した日までの期間ではなく、譲渡した年の1月1日までとなる（例えば、2017年4月に購入した不動産を2022年5月に売却した場合、2022年の1月1日までを数えるので「所有期間」は4年となり、短期譲渡所得となる）。

この特例を受けるには一定の条件があります。マイホームを売った人ならほとんどが適用条件に当てはまります。    

しかし稀に3,000万円控除が使えないケースでは、売却益に対して約20～39％という多額の税金がかかってしまうことがあるので、特例を使うための条件を知っておく必要があります。     

〈3,000万円特別控除を受ける条件〉 

・売主の居住用の不動産である

・譲渡先が配偶者・直系血族・生計を一つにする親族ではない

・前年や前々年にこの控除を使っていない（3年に一度しか使えない）

• 
  
• ・この特例を受けるための目的として入居した家ではない（節税対策ではない）
• 
  
• ・別荘など娯楽や保養のための家ではない

また、この特例制度は自宅を取り壊して土地を売却した場合にも適用されます。

自宅と土地を合わせて売った場合だけでなく、老朽化した自宅を取壊して敷地を売った場合にも対象になります。その場合は以下の条件となります。

〈  自宅を取り壊し土地を売却して3,000万円特別控除を受ける条件〉  

・取り壊し後１年以内に譲渡契約を締結すること

・居住の用に供さなくなった日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却していること

・売却までの間に土地を貸していないこと。

※建物は取り壊さずに敷地の一部を売却した場合や、居住用の土地より庭や駐車場の方が広いといった場合には3,000万円控除は使えない可能性があるため、税務署等にご確認ください。

尚、以下のケースはご注意ください。    

〈3,000万円特別控除と併用不可〉

• 
  
• ・住宅ローン控除
• 
  
• ・マイホームの買換え特例
• 
  
• ・マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例
• 
  
• ※また「3,000万円控除」の適用を受けると、その前後2年間は「住宅ローン控除」が利用できません。　
• 
  
• 
  
• 〈3,000万円特別控除と併用できる〉
• 
  
• ・10年超所有軽減税率の特例※
• 
  
• ※次の「②10年超所有軽減税率の特例」参照 
• 
  

自動的に特例が適用されるわけではないので、確定申告を忘れないようにしましょう。

▶︎詳しくは国税庁ホームページ「国税庁No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご参照ください。

②10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、売却した自宅や敷地の所有期間が10年を超えていた場合に、条件をクリアできていれば、その税率が軽くなるというものです。

所有期間が10年以上であればマイホーム軽減税率が適用でき、譲渡所得税を抑えることができます。
税額としては最大で約600万円(税率20.315%のとき)～1,200万円（税率39.63%のとき）分節税できることになります。

【所有期間が10 年未満】税額=譲渡益課税譲渡所得税×税率(5年以上20.315%or５年未満39.63%)
【所有期間が10 年以上】税額＝譲渡益×税率（譲渡益が6000万円以下14.21％、6000万円を超える部分20.315％）

・譲渡所得が大きい人ほど、メリットが大きくなります。
・特例を使用するには確定申告が必要になります。
・いくつかの制限や上限が設けられます。
・3,000万円特例控除と合わせて利用することができ、売却益（譲渡所得）6,000万円以下の部分が譲渡所得税率14.21％となります。

なお、これらの税率には現在、復興特別所得税（2013年1月1日～2037年12月31日まで）として所得税における2.1％相当が上乗せとなっています。

▶︎詳しくは国税庁ホームページ「国税庁No.3305　マイホームを売ったときの軽減税率の特例」をご参照ください。

③特定居住用財産の買換えの特例

マイホームを売った金額よりも新しく買い替えたマイホームの方が高かった場合、将来その家を売却するまで課税分を繰り延べできる特例です。

マイホームを売却した場合、通常なら譲渡所得に応じて譲渡所得税が課税されます。
ですが、以下の条件を満たせば、譲渡所得税の課税対象になります。
譲渡所得税も支払い、かつ新居の購入代金も支払うとなると、費用負担が大きいため、これを軽減させるのが特例居住用財産の買換え特例です。

〈適用の条件〉

・居住期間が10年以上のマイホームを売ること
・売った年、その前年及び前々年に「3,000万円特別控除」「10年超所有軽減税率の特例」などを受けていないこと
・売却代金が1億円以下

繰り延べとは、いわゆる先送りであり、いま課税されなくても、将来売却した時には課税されることになるので注意が必要です。
非課税となるわけではないので金額上のメリットはありませんが、現在の負担を軽減できるというメリットがあります。

④居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

自宅を売る際に、買った価格よりも安く売れて売却損が出る場合もあります。
その場合は所得税や住民税を抑えることができます。  

利益が出なかった場合に活用できる特例の1つで、  住宅ローンが残っていない＆家の買い替えをする場合に適用されるのが「居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」です。    

「居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」を活用すると年の給与所得や事業所得といった他の所得から補填することで、損益（赤字）を相殺することができます。    

またその年だけで相殺できなかった場合も、譲渡から最長4年間（売買のあった年度を含む）であれば繰り越して相殺することが可能です。よってほとんどのケースで譲渡損失を相殺することができます。      

この特例を活用するには適用条件があります。            

〈売却する自宅（マイホーム）の適用条件〉            
・自分が住んでいる自宅であること            
・建物の所有期間が譲渡年の1月1日時点で5年以上であること            
・譲渡先が家族など生活を共にしている親族でないこと            

〈新しく購入する自宅（マイホーム）の適用条件〉
・売却の前年1月1日から翌年末までに新しいマイホームを購入すること
・購入年の翌年末までに住み始めること
・購入年の12月末までに住宅ローンを組んでいること
・10年以上の住宅ローンであること
・床面積が50平方メートル以上であること

こちらも特例を活用するためには確定申告しなくてはなりません。
もっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
▶︎参考：不動産の売却損を軽減する方法について仕組みから解説

▶︎詳しくは国税庁ホームページ「国税庁No.3370　マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」をご参照ください。

⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

マイホームを売却した場合で、利益が出なかった場合に活用できる特例の1つで、  住宅ローンが残っているマイホームを売却した場合に適用されるのが「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」です。

マイホームを売却した際の譲渡損失のうち、マイホームの売却金額よりローン残債のほうが高かった場合、その差額を限度として損益通算ができる。赤字があった場合、翌年以降3年間繰り越して控除ができる特例です。

適用の条件は以下の通りです。

〈売却する自宅（マイホーム）の適用条件〉            
・居住年数10年以上        
・転居後3年以内        
・家屋と敷地・借地権両方の売却        
・3,000万円特例控除・10年超所有軽減税率の特例を受けていない        
・国内の不動産である        
・売却代金1億円以下        

〈新しく購入する自宅（マイホーム）の適用条件〉          
・翌年の12月31日までに購入          
・床面積50 平方メートル以上、500平方メートル以下の制限          
・取得日の翌年12月31日まで居住          
・中古住宅の場合は「新築後25年以内」、「新耐震基準に適合」などの条件を満たしていること（古すぎる家の場合は、築年数、新耐震基準両方を満たしていない可能性があるため、購入前に確認が必要）。          

まとめ

家の住み替えや買い替えをする際の、節税制度と減税対策について5つの特例を徹底解説させていただきました。
お客様の、不動産物件の住み替えや買い替えの際のアドバイスにご活用ください。

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